La loi ELAN du 23 novembre 2018 oblige les organismes HLM de moins de 12 000 logements à fusionner ou se regrouper d’ici le 1er janvier 2021. L’échéance est proche mais tous les organismes ne réussiront pas à la respecter. Dans une circulaire datant du 16 novembre, Emmanuelle Wargon, Ministre en charge du logement fait le point et demande aux organismes HLM d’accélérer leur démarche.

Au 1er janvier 2021, nous devrions comptabiliser non plus 229 mais 181 à 188 offices HLM, en fonction des derniers regroupements. Toutefois, certains projets ayant pris du retard, ce chiffre ne sera certainement pas officiel dès le 1er janvier.

L’ANNÉE 2020 ET SON CONTEXTE INÉDIT

Une fois la loi adoptée en 2018, les bailleurs avaient déjà alerté le gouvernement sur cette échéance relativement courte dont disposaient les organismes HLM pour se regrouper.

De plus, le contexte exceptionnel de l’année 2020 n’aura pas favorisé l’accélération des procédures. Entre la crise sanitaire liée à la Covid-19 ainsi que le report des élections municipales, l’année n’était pas propice à la définition de nouvelles stratégies territoriales pour 2021.

Pour autant, Emmanuelle Wargon a bien précisé que la date d’échéance ne sera pas décalée en vue de respecter au mieux les objectifs initiaux.

OÙ EN SONT LES ORGANISMES HLM DANS LEUR DÉMARCHE ?

Au 15 novembre, voici le bilan qui a été fait concernant les regroupements :

• 43 offices ont choisi de fusionner au sein d’un OPH
• 111 offices ont préféré intégrer une société de coordination (SAC). La loi ELAN aurait initié la création de 49 SAC (tout niveau d’avancement confondu)
• 24 offices ont changé de statut
• 7 offices étaient sans projet à cette date

Bati Actu a réalisé en ce sens une infographie des principaux chiffres liés aux regroupements et fusions des offices HLM au 15 novembre 2020.

Même si les projets de regroupements et fusions sont déjà nombreux, d’autres n’aboutiront pas officiellement le 1er janvier 2021. La circulaire du 16 novembre distingue alors 3 types d’avancement dans ce cas :

Cas n° 1 : les projets sont bien engagés et définis. Les procédures doivent être accélérées pour respecter l’échéance du 1er janvier 2020. La ministre demande alors au préfet de se rapprocher des organismes concernés pour définir « un calendrier engageant de finalisation du projet ».

Cas n°2 : les projets semblent solides et viables. Cependant, ils connaissent des retards ne permettant pas de respecter l’échéance du 1er janvier. Dans ce cas précis, la ministre recommande au préfet de confirmer chacun des projets avec les organismes concernés. Ces derniers devront communiquer un calendrier des démarches restantes. Ces projets doivent être achevés au plus tard à la fin du trimestre 2021 avec des réunions de suivi mensuelles.

Cas n°3 : il s’agit des projets qui n’ont pas été communiqués ou qui ne sont pas réalistes (pas de scénario défini, le projet ne répond pas aux exigences de la loi, contestation de regroupement de la part de l’organisme). Les organismes HLM concernés avaient alors jusqu’au 11 décembre pour présenter au préfet un projet solide et viable.

La ministre a également précisé dans cette circulaire qu’en l’absence de projet solide et viable d’ici le 1er janvier 2021, « l’Etat pourra utiliser les outils juridiques définis par le Code de la Construction et de l’Habitation pour mettre en œuvre les obligations de la loi ELAN ».

DE NOUVELLES INITIATIVES VOIENT LE JOUR

Sur la question des regroupements et fusions, l’échéance du 1er janvier n’a pas été le seul aspect faisant débat au sein du monde HLM. Pour de nombreux acteurs, la loi ELAN met fin aux politiques locales et de proximité qui dynamisent les territoires.

C’est pour contrer ce modèle que Mésolia et Aquitanis, acteurs de l’habitat social en Nouvelle-Aquitaine et en Occitanie, viennent d’officialiser, le 10 décembre 2020, la création du cluster Coo-Efficience (cluster coopératif de l’habitat en Nouvelle-Aquitaine et en Occitanie). Ce projet de coopération territoriale vise à maintenir un réseau opérationnel et rassembler les institutions de l’habitat social sur ces territoires.

Pourquoi un cluster ? La question semble avoir été mûrement réfléchie. L’objectif n’est pas de gérer et ou de produire des logements mais de mettre à disposition des ressources, des compétences ou encore un savoir-faire. Le cluster propose également de constituer un groupement pour répondre à des marchés inaccessibles.

Malgré qu’une majorité des organismes HLM soient à minima engagée dans leur démarche de fusion ou regroupement, certains doivent encore mettre les bouchées doubles pour respecter au mieux l’échéance du 1er janvier 2021, fixée par la loi ELAN.